Правительство Москвы утвердило постановление №2118-ПП, которое радикально ужесточает нормативы по машино-местам для всех новых жилых комплексов. Новые правила вступают в силу для проектов, которые не успели до 5 августа получить разрешение на строительство, согласовать архитектурно-градостроительный облик или одобрить 3D-модель у мэра.
Новые стандарты и расчеты
Фактически новым стандартом станет показатель 0,9–1 машино-место на одну квартиру. Вводятся строгие коэффициенты обеспеченности в зависимости от площади лота:
* квартиры до 70 м² — 0,8 машино-места;
* квартиры 70–100 м² — 1,2 машино-места;
* квартиры от 100 м² — 1,6 машино-места.
Важное ограничение: машино-места можно проектировать только в капитальных паркингах.
На цифрах это означает кратный рост нагрузки на девелоперов. На примере проекта из 1000 квартир: если раньше для него требовалось около 305 мест (стандарт того времени), то теперь необходимо спроектировать 872 места. Это увеличение почти в 2,86 раза. С учетом жесточайшего дефицита земли под застройку в Москве реализация таких норм вынудит компании уходить глубоко под землю — вместо привычных двух уровней паркинга придется копать пять-шесть этажей вниз.
По оценкам рынка, себестоимость строительства одного подземного машино-места составит около 2 миллионов рублей. Застройщики уже прогнозируют, что покупать их в таком объеме никто не будет, особенно в проектах рядом с метро, где жители традиционно отказываются от личных автомобилей. Однако финансовый провал этих инвестиций полностью ляжет в стоимость квадратного метра жилья.
Последствия для рынка
Первым последствием постановления станет заморозка новых стартов. Проекты, находящиеся на стадии идеи или покупки площадки, встанут на паузу как минимум на несколько месяцев — компаниям потребуется время на полный пересчет финансовой модели и перепроектирование фундаментов.
То жилье, которое выйдет на рынок после вынужденной паузы, неизбежно выйдет по новой, более высокой себестоимости. Сильнее всего пострадает сегмент студий и небольших однокомнатных квартир. При норме в 0,8 машино-места даже на самый маленький лот экономика сделки ломается: построить подземную парковку ради одной студии становится абсолютно невыгодно. Это приведет к резкому сокращению предложения малогабаритного жилья и его опережающему росту в цене.
Вторая сторона этого решения
Несмотря на краткосрочный шок для покупателей и девелоперов, авторы инициативы рассчитывают на долгосрочный эффект. Полное влияние постановления город почувствует только через 6–7 лет, когда завершится цикл текущего проектирования. По мнению аналитиков, те, кто купит новостройку сейчас или в ближайшие месяцы, через этот срок о решении точно не пожалеют. Резкое снижение будущей плотности припаркованного транспорта во дворах должно повысить качество городской среды и ликвидность самого жилья, сделав такие проекты более привлекательными для жизни в долгосрочной перспективе.
